建立物业管理职业经理人制度是物管行业发展的必然趋势

作者：曾祥荣  文章来源：《珠海物业》

物业管理职业经理人制度在经过了长达几年时间的酝酿后，现已基本成熟并即将付诸实施。实施物业管理职业经理人制度，是我国物业管理行业中的一件大事，它将给物业管理行业带来革命性的变化，并且将有力地促进物业管理行业的健康、规范、有序发展。

物业管理在我国经过20多年来的探索和实践，无论从理论上还是在实践经验上都有了很大的发展，形成了一整套完善的、自成体系的、行之有效的物业管理办法。但是，物业管理的一些基本矛盾仍然存在，如专业化、规范化程度低、公信力缺失、管理不规范、服务不到位、群从投诉呈上升趋势、物业服务合同纠纷时有发生影响社区安定等。解决这些问题不能完全依靠市场，还需要科学地进行监管。建立物业管理职业经理人制度，就是一种科学监管的措施，是一种有效解决物业管理矛盾纠纷的办法。物业管理职业经理人制度的实施不仅是物业管理市场的需要，也是物业管理行业发展的需要，更是城市管理的需要。

一、物业管理市场对职业经理人制度的需要

物业管理是物业管理企业依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的约定而展开的管理服务活动，前期物业服务合同或物业服务合同都属于委托――代理合同，只是前期物业服务合同与物业服务合同的委托人有所区别而已。前者是由开发建设单位通过招投票方式选聘的物业管理公司，并与其签订《前期物业服务合同》，物业管理公司接受开发建设单位的委托，从事物业管理活动；后者则是由物业的所有权人――业主选聘的物业管理公司，并与业主委员会签订《物业服务合同》，物业管理公司接受业主的委托，从事物业管理服务活动。物业服务合同除具有委托――代理的法律特征以外，还有其自身的行业特征，主要表现在四个方面：

一是物业服务合同的长期性。《物业管理条例》规定前期物业服务合同期限不得超过三年，也就是说前期物业服务合同期限在三年以内（含三年）都是有效的；《物业管理条例》没有对物业服务合同的期限做出规定，业主选聘物管公司其服务期限可以更长。三年乃至更长的合同期限，足以说明物业服务合同的长期性。

二是连环性。物业服务是一个多元连环合同，与房地产开发商、政府行政主管部门、业主委员会及水、电、气等职能部门密切相关，其践约的风险性较大。

三是可变性。物业服务合同在履行过程中可变性较大，这与房屋所有权人的素质密切相关，尤其是与业主委员会委员们的素质更是紧密相关。